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住宅ローンは相続でどうなる？
マイホームの住宅ローンを返済中の方が亡くなった場合、残ったローンの取り扱いについては注意が必要です。
ここでは、住宅ローンが残っているマイホームの相続で、どのように対処すればよいのかについてご説明いたします。
1．団体信用生命保険があれば返済不要
銀行の住宅ローンでは、借入時に団体信用生命保険（団信）への加入が必須とされています。団信があれば保険金がローンの返済に充当されるため、相続人が返済する必要はありません。この場合は、遺言書または遺産分割協議によってマイホームの相続手続きを進めることができます。
しかし、住宅金融支援機構の「フラット35」では団信への加入が任意とされているため、被相続人が団信に加入していないケースもあります。この場合には、住宅ローンの相続が問題となります。
2．住宅ローンは法定相続分に従って承継される
住宅ローンなどの金銭債務も、相続の対象となります。金銭債務の相続では、各相続人が法定相続分に従って返済義務を承継します。相続人全員が連帯して債務を負うのではなく、当然に分割されて、各自が返済義務を負うのです。金銭債務には債権者がいることから、相続人の側で勝手に分割割合を変更することはできません。
例えば、夫が住宅ローン1,000万円を残して亡くなり、妻・長男・長女が相続する場合、妻は500万円、長男は250万円、長女は250万円の返済義務を、それぞれ承継するのです。
遺言書や遺産分割協議で「長男が家と住宅ローンを単独で相続する」と決めても、債権者である金融機関は妻と長女に対しても返済の請求が可能です。
妻と長女が金融機関からの請求を拒むためには、以下の対処法が必要となります。
3．家と住宅ローンを相続人の1人が単独で承継する方法
上記の例でいえば、長男が父親の家と住宅ローンを単独で承継するために、以下の2つの方法が考えられます。
（1）金融機関と契約の変更をする
一般的に、住宅ローンを相続する場合には、金融機関と相続人全員で新たな契約を結びます。
具体的には、住宅ローンを承継したい相続人が他の相続人の債務を引き受け、それを金融機関が承諾するという契約です。このような契約のことを「免責的債務引受契約」といいます。
ただし、この契約の際にも金融機関の審査があるため、必ずしも承諾が得られるとは限りません。契約の条件として、連帯債務者や連帯保証人を求められることも少なくありません。
（2）他の相続人が相続放棄をする
上記の例でいえば、妻と長女が相続放棄をすれば、必然的に長男が家と住宅ローンをすべて相続することになります。
この場合、妻と長女は一切の遺産を受け取れません。長男から妻と長女へ「贈与」の形で遺産を分けることは自由にできますが、年間110万円を超える贈与には贈与税がかかることに注意が必要です。
4．相続税を計算するときは債務控除を適用する
住宅ローンを相続した場合には、相続税を計算する際に、プラスの遺産の価額からローン残高を差し引くことができます。このことを「債務控除」といいます。
債務控除を適用しなければ、払う必要のない相続税を払うことになりかねませんので、ご注意ください。
5．オーバーローンで返済できないときは相続放棄
相続人全員が相続放棄をすれば、住宅ローンの相続を回避できます。しかし、相続放棄をすると他の遺産も受け取れません。
他の遺産を受け取りたい場合は、相続した上で家を任意売却することも検討してみましょう。一般的に競売よりも任意売却の方が高額で売れるので、マイナス財産の承継を最小限にとどめることにより、全体的にプラスの相続を実現できる可能性があります。
被相続人が住宅ローンを抱えていた場合の相続でとるべき対処法は、状況によって異なります。慎重な検討が必要となりますので、お早めに弁護士から専門的なアドバイスを受けることをおすすめします。
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