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賃借人の原状回復義務はどこまで？
マンションやアパートなどの賃借人は、契約終了時に物件を原状に回復させて明け渡す義務を負います。
賃貸人としては、クロスの張り替えやハウスクリーニングに要する費用を賃借人に請求しようと考えることが多いですが、この請求は認められないこともあります。
今回は、居住用物件における賃借人の原状回復義務の範囲についてご説明します。
1．原状回復義務とは
原状回復義務とは、賃借人が物件を明け渡す際に、元どおりの状態に回復させなければならないという義務のことです。
従来の法律では原状回復義務について定めた明文規定はなく、賃貸借契約の性質上、当然に発生するものと解釈されてきました。
しかし、「契約前と同じ状態に戻すべきだ」と主張する賃貸人と、「そこまでの義務は負わない」と主張する賃借人との間でトラブルが発生することが多々ありました。
そこで、2020年4月に施行された改正民法では、原状回復義務が明文化されました。
2．原状回復義務の範囲
改正民法の規定で賃借人の原状回復義務が明文化されましたが、次のものは対象外とされています。
・通常の使用によって生じた賃借物の損耗
・賃借物の経年変化
・賃借人の責めに帰することができない事由による損傷
民法が改正された背景として、最高裁判例で「賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる損耗（通常損耗）は原状回復義務に含まれない」と示されたことが挙げられます（最高裁平成17年12月16日判決）。
「通常損耗」の範囲については、国土交通省が公表している「原状回復義務をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」で目安が示されています。
例えば、以下のものは通常損耗に当たり、原状回復義務に含まれないと考えられます。
・畳やフローリング、クロスなどの日焼け
・家具による床やカーペットのへこみ、設置跡
・テレビや冷蔵庫等の後部壁面に生じた黒ずみ
・壁に貼ったポスターの跡や画鋲などの穴（下地ボードの張り替えが不要な場合）
一方、次のようなものは賃借人の責めに帰するべき特別損耗に当たり、原状回復義務に含まれると考えられます。
・喫煙等によるクロス等の変色や臭いの付着
・フローリングの色落ち（賃借人の不注意で雨が吹き込み、放置したような場合）
・ペットが付けた壁や柱の傷
・壁等の釘穴やネジ穴（下地ボードの張り替えが必要な場合）
3．原状回復義務に関する特約は有効
原状回復義務に関する民法の改正規定は任意規定であり、絶対的なルールではありません。したがって、賃貸借契約において、通常損耗についても賃借人が原状回復義務を負う旨の特約を設けることも可能です。
ただし、先ほどご紹介した最高裁判例で示された条件を満たさなければ、特約は無効となります。その条件とは、次の2つのどちらかを満たすことです。
・賃借人が補修費用を負担すべき通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されていること
・明記されていない場合は、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識した上で合意したものと認められること
4．賃借人と揉めたときの対処法
これまでの実務では、特約の有効条件を満たすケースは非常に少ないと考えられます。
そのため、今後も原状回復義務をめぐって賃借人と揉めることはあるでしょう。
賃借人から敷金の全額返還を求められた場合、少額訴訟などの法的手続きをとられる可能性が十分にあるので、強硬に拒否することはおすすめできません。
できる限り、話し合いによって返還額を交渉した方がよいでしょう。
弁護士に交渉を依頼することもできますが、費用がかかります。費用を抑えるためには、賃貸借契約書の作成を弁護士に依頼することによって有効な特約を設け、今後のトラブルの防止を図ることをおすすめします。
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