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明け渡し、立ち退きについて
土地や建物を他人に貸しているオーナーの方は、様々な理由で物件の明け渡しや立ち退きを求めたい場合もあることでしょう。
どのようなケースで明け渡しや立ち退きを請求できるのか、また、どのようにして請求すればよいのかについて解説します。
1．明け渡し、立ち退きを請求できるケース
土地や建物の賃貸人から賃借人に対して、明け渡しや立ち退きを請求できるのは以下のケースです。
（1）賃料の滞納が続いている
賃料の滞納は賃貸借契約の解除理由となりますが、1～2ヶ月程度の滞納で契約解除は認められません。なぜなら、判例上、相互の信頼関係が破壊されたと認められる場合でなければ、一方的な解除は認められていないからです。
一般的に、賃料の滞納が3ヶ月以上続くと、契約解除と明け渡し、立ち退きの請求が認められる可能性が高くなります。
（2）その他の契約違反がある
賃料の滞納以外にも、無断での転貸や増改築、用法遵守義務違反が行われたケース、規約違反や問題行動による近隣住民とのトラブルが絶えないケースなどでも、契約違反を理由として賃貸借契約を解除できる可能性があります。
ただし、個別の事情により、信頼関係が破壊されたとはいえない場合には、契約解除が認められないことに注意が必要です。
（3）貸主が物件を使用する必要性がある
賃貸している物件を貸主自身が使用したい場合でも、「正当な事由」がある場合には明け渡しや立ち退きを請求できます。
正当な事由があるかどうかは、貸主・借主それぞれがその物件を使用する必要性の程度や、それまでの賃貸借に関する経過、物件の利用状況、立ち退き料の提供の有無・金額などを総合的に考慮して判断されます。
ほとんどの場合は、立ち退き料の提供が必要です。逆にいえば、高額の立ち退き料の提供を申し出ることにより、正当な事由が認められやすくなります。
（4）やむを得ない事情がある
賃貸している建物が老朽化して倒壊するおそれがあり、建て替えの必要があるような場合も、正当な事由として認められる場合には明け渡しや立ち退きを請求できます。
この場合も、立ち退き料の提供を要するケースがほとんどです。立ち退き料の適正な金額は、建物の老朽化の程度によっても異なってきます。
2．明け渡し、立ち退きを請求する方法
賃借人に対して明け渡しや立ち退きを請求する方法としては、任意で明け渡しを求める方法と、裁判を経て強制的に立ち退かせる方法の2つがあります。
（1）任意で交渉
まずは、賃貸人に対して口頭や書面で事情を説明し、任意で物件を明け渡してもらうように交渉しましょう。
賃料の長期滞納やその他の契約違反があり、信頼関係が破壊されている場合には、「正当な事由」は不要です。そのため、いつ明け渡してもらえるのかを交渉することになるでしょう。
貸主が物件を使用する必要性がある場合や、やむを得ない事情がある場合でも、交渉次第では「正当な事由」が認められなくても明け渡してもらえる可能性があります。
多くの場合、立ち退き料の金額についての交渉が中心となります。
（2）強制執行
交渉がまとまらない場合には、裁判手続きが必要となります。
まずは、明け渡し請求訴訟を提起します。信頼関係が破壊された事実、または正当な事由に該当する事実を証明できれば、賃借人に対して物件を「明け渡せ」という判決が言い渡されます。
判決が確定しても賃借人が明け渡さない場合には、強制執行を申し立て、最終的には裁判所による強制力をもって立ち退かせることが可能です。
なお、たとえ賃借人に非がある場合でも、賃貸人が裁判手続きによらず無断で物件内に立ち入ったり、家財道具などを持ち出したりすることは禁止されているので、注意しましょう。
明け渡しや立ち退きは、できる限り任意で請求することが望ましいです。交渉がまとまれば早期に明け渡してもらえますし、費用もかからないからです。
しかし、誠実に対応しない賃借人に対しては、裁判手続きに進んだ方が早く立ち退いてもらえる可能性もあります。
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賃貸物件の明け渡しや立ち退きをお考えの方は、一度、当事務所へお気軽にご相談ください。